オフィシャルブログ｜岡山市の不動産売却はおうちの情報館

2025.12.09 【過去に金融トラブルがある方へ】岡山で住宅ローン審査を通すポイントと成功事例｜自己破産歴があっても相談可「自己破産歴があるから住宅ローンは無理」「以前審査に落ちたから家は買えない」「過去の延滞がまだ残っている気がする」そんな不安から、将来の住まいづくりを諦めてしまっている方は少なくありません。しかし、実際に岡山県内でも ▶ 過去に自己破産歴がある ▶ クレジット支払い延滞がある ▶ 審査落ち経験があるという方が、住宅ローンを通し、マイホーム購入を実現されています。当社でも、過去に金融事故履歴のある方をサポートし、金融機関との交渉によって住宅ローン承認に至った実績があります。この記事では岡山エリアの実情も踏まえ、信用情報に傷がある場合の審査の考え方審査が通る可能性を高める方法岡山の金融機関特性実際に住宅ローン承認に至った例ご相談いただく際のポイントをわかりやすく解説します。 ◆岡山県内でも多い「住宅ローンを諦めている人」の共通点岡山市・倉敷市・総社市・和気・早島などで相談を受けていると、住宅購入以前に「審査への不安で動けない」という方が非常に多い印象です。過去のご相談者様の例としては、 □ 携帯端末代の未払い □ リボ払い遅延 □ キャッシングの延滞 □ 税金や年金の滞納 □ 任意整理経験 □ 自己破産後の再起などが挙げられます。特に近年、 ▶ 携帯端末代の分割延滞 ▶ サブスク支払い遅延などの履歴が信用情報に載っているケースが増えています。しかし、実際には ❌ 過去に傷がある＝審査が通らないではありません。金融機関が見るのは「過去」より「現在の支払い能力」という点です。 ◆岡山で住宅ローン審査の可能性が広がるタイミング以下のいずれかに当てはまる場合、承認の可能性があります。【1】信用情報が消えている（5〜10年経過）一般的に自己破産・任意整理 →5～10年延滞履歴 →2～5年で情報が見えなくなる場合があります。 ※時期には個人差・内容差あり情報が見えなくなると通常審査枠として扱われることが多いです。【2】現状が改善されているケース例：・勤続3年以上・正社員 or 安定した職種・返済比率が基準以内・家計黒字・税金関係の滞納なしこの条件が整えば審査に望めます。【3】金融機関の選定が適切岡山は都市銀行に比べ、地銀信用金庫 JA が選択肢となります。特にエリア傾向として、 ◆JAは給与振込関係に強い ◆地銀は条件整理をよく見る ◆信用金庫は相談ベースで柔軟な判断ありという特徴があります。当社は実際に各種取扱データがありますので、状況に応じた紹介が可能です。 ◆【岡山の実例】自己破産から住宅ローン承認までここでは当社が実際にサポートした例です。【ケース①：岡山市北区のご相談者】【状況】・過去に自己破産・自己破産から7年経過・賃貸支払いが月8.2万円・年収430万円・勤続4年【問題点】 →金融機関2社で過去に審査否決経験あり【当社対応】 ①金融事故後の改善状況を報告資料化 ②返済比率が適正である点を整理 ③生活支出の改善を提示 ④適切な金融機関へ打診【結果】 →住宅ローン承認 →購入後の返済　月額約6.7万円（賃貸より安い）本人談：「あの時点で相談できていなければ一生賃貸のつもりでした。」【ケース②：倉敷市のご相談者】【状況】・携帯端末代延滞履歴あり・CICに記録が残る時期・審査落ち経験あり・勤続2年11ヶ月【問題点】 →勤続年数不足を懸念【当社対応】・前年年収推移を整理・残債がないことを明確化・勤続期間は入社日詳細開示で評価獲得【結果】 →ローン承認 →諦めていたフルローンで購入 ◆審査で重要になる岡山特有の視点岡山は全国的に見ても ✔ 車保有率が高い ✔ 通勤距離が長い例あり ✔外食費率が高い家庭も多い傾向があります。そのため、「支払い能力」ではなく「支払い余力」が審査ポイントとして問われます。当社では、生活費・車ローン・教育費・固定費など細かく数字化し、金融機関へ提示します。 ◆ご相談前にご準備いただくもの以下のいずれかで構いません：【最低限必要】 □源泉徴収票または前年所得データ □就業状況 □既存借入 □家計状況【あるとスムーズ】 □給与明細3ヶ月分 □住民税決定通知 □保険証（勤務情報記載あり） ※メール送付も可 ※面談・訪問・オンライン対応しています ◆よくある誤解 ❌ 自己破産＝住宅ローン不可　↓ ◎情報開示・時期により通る可能性あり ❌ 金融機関はどこも同じ　↓ ◎岡山は銀行によって通る層が大きく変わる ❌ ネット銀行が一番通る　↓ ◎審査基準はむしろ厳しめ ◆まずは現状の診断から始めませんか？当社では ◆事前審査の可能性診断 ◆申込先の選定 ◆審査時に伝えるべき情報整理 ◆不利な情報の正しい伝え方までサポートします。また、住宅購入前の ●現状整理 ●金融機関比較 ●返済額シミュレーションも無料です。当社では住まい探しではなく、「通る方法を一緒に設計する」ことを重視しています。 どう改善すれば審査通過に近づくのか 時期をずらすべきか どの金融機関の枠に合うのか個別診断を行い、プラン化します。 ◆最後に｜岡山にも住宅ローン再挑戦で成功した人は多数います過去の履歴は変えられません。しかし、 ●現在の状況 ●適切な準備 ●正しい申込手順によって、住宅ローンを通せる可能性は十分にあります。もし「まだ無理かもしれない…」「迷惑がられそう…」「相談していいかわからない…」と感じている方でもご安心ください。あなたの状況に合わせて、最善の方法を一緒に考えます。まずは相談から始めてみませんか？

2025.12.05 【離婚で不動産を手放す前に】後悔しないための完全ガイド｜岡山で家を売却する場合の注意点離婚に伴う不動産売却は、人生の中でも特に複雑で悩みが多い問題のひとつです。「名義はどう扱えばいい？」「住宅ローンはどうなる？」「売却か、住み続けるかどちらが得？」など、判断すべきポイントは非常に多く、感情的に決めてしまうと後で大きな後悔につながるケースも少なくありません。特に岡山では、地域ごとに不動産需要が大きく異なるため、離婚による売却は慎重な判断が必要です。本記事では岡山の市場特徴を踏まえながら、離婚に伴う不動産売却の流れ・注意点・おすすめの進め方を詳しく解説します。 ■1. 離婚と不動産売却が複雑になる理由離婚によって不動産が問題化する理由は大きく3つあります。 ① 名義の問題家の名義が夫単独・妻単独・共有名義によって対応が変わります。共有名義の場合は、売却するにも双方の合意が必須です。 ② 住宅ローンの問題完済していない住宅ローンが残っている場合、「ローン残高＞売却価格」だと売れないケースもあり、任意売却を検討する必要があります。 ③ 財産分与の問題不動産は大きな資産のため、分け方によって離婚後の生活に大きな影響を与えます。 ■2. 岡山における離婚時の不動産市場の特徴岡山県はエリアによって不動産の動きが大きく異なります。 ●売れやすいエリア・岡山市北区・岡山市中区・倉敷市中心部・総社市駅周辺これらのエリアは需要が高く、離婚による早期売却にも向いています。 ●売却に時間がかかるエリア・岡山市南区・東区の郊外・築古住宅・バス便エリア離婚で急ぎたい場合、買い取り・任意売却を視野に入れる必要があります。 ■3. 離婚時の不動産の選択肢は主に3つ（1）売却して現金を分けるもっとも一般的でトラブルが少ない方法です。メリット：公平に分けられるデメリット：売却まで協力が必要（2）どちらか一方が住み続ける子どもがいる場合こちらを選ぶことも多いです。ただし、住宅ローンの引き継ぎには銀行審査が必要で、収入条件を満たさないと認められません。（3）賃貸にして家賃収入を分ける物件の状態が良い場合は選択肢になりますが、離婚後も関係性を維持し続ける必要があるためトラブルリスクが高いです。 ■4. 離婚で不動産を売却する際の具体的な流れ STEP1：夫婦間で売却方針を合意する・売るか・住み続けるか・名義と住宅ローンをどうするか話し合いが困難な場合は弁護士・調停を利用することもあります。 STEP2：不動産会社へ査定依頼岡山の相場に詳しい会社へ複数査定を出すのがポイントです。 STEP3：売却方法を選ぶ・仲介売却（高値）・不動産会社の買い取り（早期）・任意売却（ローン返済が困難な場合）離婚ではスピード優先で「買い取り」を選ぶ方も多いです。 STEP4：売却活動・契約双方の署名・捺印が必要です。（共有名義の場合） STEP5：売却代金を財産分与として分配離婚協議書に内容を明記しておくとトラブル防止になります。 ■5. 住宅ローンが残っている場合の注意点 ●ローン残債より高く売れる場合問題なく完済して売却可能。 ●ローン残債より安くしか売れない場合（オーバーローン） →「任意売却」が必要銀行と交渉して売却価格を認めてもらう方法で、離婚時に多く利用されています。 ■6. 離婚による不動産売却のトラブル例 ● 夫が売却に応じてくれない ● 連絡が取れない ● 名義とローンが一致していない（妻名義の家、夫のローンなど） ● 財産分与の割合でもめる ● 住宅ローンの滞納が発覚離婚が絡むと問題は複雑化しやすいため、早期相談が何より重要です。 ■7. 岡山で離婚による売却を成功させるポイント ① 岡山の相場に詳しい不動産会社に相談エリアごとの市場差が大きいため、専門性が必要です。 ② 住宅ローンの残高を必ず確認これがすべての判断の起点になります。 ③ 財産分与の割合を明確に一般的には2分の1ずつですが、ケースにより異なります。 ④ 早期売却が必要なら「買い取り」が有力離婚ではスピードが重要になる場面が多いです。 ⑤ 専門家（弁護士・司法書士）との連携名義変更・財産分与の書類でトラブル回避ができます。 ■まとめ：離婚 × 不動産は正しい判断が未来を左右する離婚に伴う不動産売却は、感情だけで判断すると後で大きな不利益を生む可能性があります。特に岡山ではエリアの特性や物件の形状により売却スピードが全く異なるため、慎重な判断が求められます。「売るべきか、残すべきか？」と迷ったら、まずは現状を整理し、専門家へ相談するのが最も確実な方法です。

2025.11.04 相続した土地・家を放置していませんか？固定資産税をムダにしない売却のポイント ■ 相続したけれど、どうしていいか分からない… 「親から土地を相続したけど、遠方で使い道がない」「古い実家をそのままにしている」こうしたご相談を、近年とても多くいただくようになりました。相続した不動産を放置してしまうと、固定資産税の負担や老朽化による管理リスクが大きくなります。特に空き家の場合、草木が伸びたりご近所からクレームが入ったり、最悪の場合は「特定空き家」に指定され、税金が最大6倍になるケースもあります。 ■ 令和6年から「相続登記」が義務化にまず知っておきたいのが、2024年（令和6年）4月から相続登記が義務化されたことです。相続で取得した土地・建物は、**相続が発生してから3年以内に名義変更（登記）**をしなければなりません。もし怠ると、**過料（罰金）**の対象になることも。ですので、相続が発生した際はまず「誰が相続するのか」を明確にし、登記を済ませてから売却手続きに入るのが基本の流れです。登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、当社でも信頼できる専門家をご紹介しています。 ■ 売却までの基本的な流れ相続した土地や家を売却するには、以下のようなステップを踏みます。相続登記（名義変更）を行う不動産会社に査定を依頼売却方針（仲介 or 買取）を決定売買契約の締結 → 引き渡し確定申告（譲渡所得税の申告）「仲介」は市場に出して買主を探す方法で、高値で売れやすい反面、時間がかかることもあります。「買取」は不動産会社が直接買い取る方法で、早く現金化したい方に向いています。状況や目的に応じて選ぶことが大切です。 ■ 売却時にかかる費用・税金の注意点不動産を売却するときには、いくつかの費用が発生します。代表的なものは以下の通りです。仲介手数料（仲介の場合のみ）登記関係費用測量・解体費用（必要な場合）譲渡所得税特に譲渡所得税については、「取得費が不明な古い不動産」や「相続した実家」の場合に計算が難しくなりがちです。ただし、**「相続空き家の3,000万円特別控除」**という特例を使えば、最大3,000万円までの譲渡益が非課税になることもあります。この特例を適用するには条件があるため、専門家（税理士・不動産会社）に事前相談しておくことが安心です。 ■ 放置よりも「相談」が一番の近道相続した不動産は、「いつか売ろう」と思っているうちに、価値が下がったり管理負担が増したりしてしまいます。実際、「もっと早く相談すればよかった」というお声をいただくことも多いです。当社では、倉敷市・岡山市エリアを中心に、・相続登記の相談・現地調査・査定・買取や仲介のご提案まで一貫してサポートしております。相談や査定は完全無料・秘密厳守で承っておりますので、「相続したまま放置している土地・家がある」という方は、まずはお気軽にご相談ください。 ■ まとめ相続した土地・家をそのままにしておくと、税金・管理・老朽化といったリスクが年々大きくなります。今は不動産価格が高止まりしているタイミングでもあるため、売却には良い時期ともいえます。まずは現状を知るために、無料査定から始めてみませんか？倉敷・岡山エリアでの相続不動産のご相談は、経験豊富なスタッフが丁寧にサポートいたします。

2025.02.01 売却専門サイトをリニューアルいたしました！こんにちは！岡山市で不動産の売却や買取、不動産相続と言えば！おうちの情報館(株式会社エムズクリエイト)の担当藤田です(^^)/ このたび、情報量を増やし、見た目もガラッと変えてサイトをリニューアルいたしました。売却や相続に必要な書類や手続きの流れをご紹介しているので辞典代わりにお使いください！笑直接ご相談されたい内容がございましたらこちらまでお気軽に！